Properti

🤔Lesson from The Past: Property Sector Bullish During Dovish Outlook / December 10, 2023 by Arvin Lienardi

Deskripsi: Pergerakan saham properti historis (2012-2017) vs suku bunga BI. untuk emiten BSDE, SMRA, CTRA, dan PWON (grafik bawah)
Sumber: Bloomberg, Stockbit Analysis

👋 Stockbitor!

Saham properti cenderung naik ketika outlook suku bunga mulai dovish.

Insentif PPN DTP berpotensi mendorong marketing sales properti.
Valuasi relatif murah dengan mayoritas P/BV di kisaran -1 SD di bawah rata-rata historis.

Harga saham emiten-emiten properti berpotensi bullish dalam waktu dekat seiring prospek pemangkasan suku bunga pada 1Q24 atau 2Q24. Pergerakan harga saham emiten properti sendiri berbanding terbalik dengan outlook suku bunga, di mana harga saham properti selalu naik ketika suku bunga telah mencapai puncak atau mulai dipangkas. Berdasarkan studi historikal, kami menemukan bahwa $SMRA cenderung mengalami kenaikan harga saham tertinggi ketika suku bunga mulai dipangkas, diikuti oleh $PWON, $CTRA, dan $BSDE.

Selain dari pemangkasan suku bunga, kami menilai insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) pada November 2023–Desember 2024 dapat mendorong marketing sales emiten properti. Insentif serupa sempat diterapkan pada Maret 2021–September 2022 dan terbukti berhasil mendorong rata-rata marketing sales $SMRA, $PWON, $CTRA, dan $BSDE tumbuh +19,7% YoY selama 9M22 (vs. 9M23: +1,4% YoY). Kami memperkirakan total marketing sales emiten properti pada 2024 dapat tumbuh di kisaran +5–6% YoY.

Secara valuasi, kami menilai bahwa sekarang adalah momen yang tepat untuk membeli saham emiten properti, mengingat mayoritas emiten properti saat ini diperdagangkan pada -1 Standar Deviasi di bawah rata-rata historis P/BV 5 tahun terakhir. $PWON memiliki valuasi terendah secara historikal, diikuti oleh $SMRA, $BSDE dan $CTRA

Adapun risiko utama yang meliputi sektor properti antara lain kembali meningkatnya inflasi dan yield suku bunga AS yang menekan rupiah. Kedua skenario tersebut akan membuat suku bunga Bank Indonesia perlu dipertahankan lebih lama pada level yang tinggi (higher for longer).

Penurunan Suku Bunga Positif Bagi Harga Saham Properti

Harga saham emiten properti memiliki siklus pergerakan yang sensitif dan berbanding terbalik dengan tingkat suku bunga. Berdasarkan backtesting yang kami lakukan menggunakan data pada periode 2012–2023, emiten properti memiliki 2 kecenderungan:

Harga saham naik saat tingkat suku bunga mencapai level tertingginya, dan saat suku bunga mulai diturunkan.
Harga saham turun saat suku bunga telah mencapai level terendah, dan saat suku bunga mulai dinaikkan.

Deskripsi: historical property Sector Price (BSDE, SMRA, CTRA)  vs rate correlation tahun 2012-2017, Hijau kenaikan harga saham, merah penurunan harga saham
Sumber: Bloomberg, Stockbit

Deskripsi: historical property Sector Price (PWON)  vs rate correlation tahun 2012-2017, Hijau kenaikan harga saham, merah penurunan harga saham
Sumber: Bloomberg, Stockbit

Pola yang sama juga terlihat pada 2023. Saat suku bunga telah stabil di level 5,75% sejak Maret 2023, sektor properti ($IDXPROPERT) sempat mencatat penguatan sebesar +17,8% hingga titik tertingginya pada Juli 2023.

Ke depannya, kami melihat bahwa harga saham emiten-emiten properti dapat mengalami reli jika suku bunga turun.

Deskripsi: historical property Sector Price (BSDE, SMRA, CTRA)  vs rate correlation tahun 2017-2023, Hijau kenaikan harga saham, merah penurunan harga saham
Sumber: Bloomberg, Stockbit

Deskripsi: historical property Sector Price (PWON)  vs rate correlation tahun 2017-2023, Hijau kenaikan harga saham, merah penurunan harga saham
Sumber: Bloomberg, Stockbit

Selain tren pergerakan harga, kami juga menghitung besaran penguatan harga saham emiten-emiten properti ketika siklus kenaikan pada 2014–2015, 2015–2016, dan Maret–Juli 2023. Jika mengambil titik terendah dan titik tertingginya, kami menemukan bahwa $SMRA cenderung mengalami kenaikan harga saham tertinggi ketika suku bunga mulai dipangkas, diikuti oleh $PWON, $CTRA, dan $BSDE.

Deskripsi:Kenaikan harga saham properti dari masing-masih siklus (kenaikan diukur dari titik terendah hingga tertingginya)
Sumber: Stockbit, Tradingview

Data Makroekonomi AS Indikasikan Suku Bunga Telah di Puncak

Pergerakan suku bunga Bank Indonesia cukup mengikuti pergerakan suku bunga The Fed. Kami menilai suku bunga telah mencapai titik tertingginya dan berpotensi untuk dipangkas pada 2024, didukung oleh berbagai data makroekonomi Amerika Serikat pada Oktober 2023 seperti:

Inflasi tahunan melandai ke level 3,2% YoY (vs. September 2023: 3,7% YoY), lebih rendah dari ekspektasi konsensus yang memperkirakan inflasi 3,3% YoY.
Inflasi bulanan tidak berubah atau 0% MoM (vs. September 2023: 0,4%), lebih rendah dari ekspektasi konsensus yang memperkirakan inflasi 0,1% MoM.
Tingkat pengangguran bulan Oktober mulai meningkat ke level 3,9% (vs. September 2023: 3,8%)

Data tersebut membuat market berekspektasi bahwa The Fed akan mulai melakukan pemangkasan suku bunga dalam waktu dekat, dengan analisis dari CME FedWatch Tool menunjukkan bahwa The Fed berpeluang memangkas suku bunga pada 1Q24 atau 2Q24.

Insentif PPN DTP Berpotensi Dorong Marketing Sales

Tak hanya dari pemangkasan suku bunga, sektor properti juga baru-baru ini mendapatkan katalis positif berupa insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP). Kami menilai bahwa insentif yang berlaku hingga akhir 2024 tersebut akan mendorong marketing sales emiten-emiten properti.

Sebelumnya, insentif PPN DTP yang diterapkan pada Maret 2021–September 2022 terbukti sukses mendorong marketing sales emiten properti. Selama 9M22, misalnya, total pertumbuhan marketing sales dari $BSDE, $SMRA, $CTRA, dan $PWON mencapai +19,7% YoY. sedangkan, pada 9M23 hanya berhasil tumbuh +1,4% YoY. Walaupun marketing sales selama 9M23 tumbuh dengan angka yang rendah karena efek high base pada 2022, kami menilai angka ini bisa lebih tinggi jika insentif PPN DTP kembali diterapkan. Pertumbuhan marketing sales dari keempat emiten tersebut pada 2024 bisa mencapai +5–6% YoY.

Deskripsi: Marketing Sales Kuartalan (2020-2023) dari PWON, CTRA, BSDE, dan SMRA dalam miliaran Rupiah
Sumber: Emiten, Stockbit

Dari tabel di atas, kita dapat melihat bahwa insentif PPN DTP pada Maret 2021–September 2022 berhasil mendongkrak marketing sales emiten properti, meskipun dampaknya memiliki lagging period selama 1–2 kuartal.

Mengingat rata-rata realisasi marketing sales emiten-emiten properti selama 9M23 telah melebihi 75% dari target FY23, tidak menutup kemungkinan capaian marketing sales masing-masing emiten bisa melebihi target FY23 karena kondisi ekonomi dan daya beli yang lebih baik serta insentif PPN oleh pemerintah.

Valuasi Menarik dengan Sentimen Positif ke Depan

Per 8 Desember 2023, BSDE, SMRA, dan PWON diperdagangkan dengan valuasi P/BV Ratio di kisaran -1 Standard Deviation 5 tahun terakhir, sementara CTRA diperdagangkan mendekati rata-rata P/BV historisnya 5 tahun terakhir.

PWON memiliki valuasi termurah mendekati valuasi saat pandemi pada 2020, disusul dengan SMRA, BSDE, dan CTRA.

Deskripsi: Historical PBV PWON 5 tahun
Sumber: Stockbit Fundachart

Deskripsi: Historical PBV SMRA 5 tahun
Sumber: Stockbit Fundachart

Deskripsi: Historical PBV BSDE 5 tahun
Sumber: Stockbit Fundachart

Deskripsi: Historical PBV CTRA 5 tahun
Sumber: Stockbit Fundachart

Risiko

Sedangkan risiko utama adalah kondisi makroekonomi global yang tidak stabil seperti perang Palestina Israel, Ekonomi USA dan China yang masih cenderung tidak stabil. Ketidakstabilan ekonomi global dapat membuat inflasi kembali naik dan membuat Bank Indonesia menahan suku bunga pada level yang lebih tingggi untuk waktu yang lama (higher for longer).

Serta, dampak seperti pelemahan nilai tukar rupiah yang berpotensi membebankan emiten properti terutama yang memiliki kewajiban dalam bentuk dolar AS.

________________
Penulis:

Arvin Lienardi, Investment Analyst

Editor:

Vivi Handoyo Lie, Head of Investment Research

Edi Chandren, Investment Analyst Lead

Rahmanto Tyas Raharja, Investment Analyst Lead

Aulia Rahman Nugraha, Sr. Investment Journalist

Disclaimer:

Semua konten dalam artikel ini dibuat untuk tujuan informasional dan bukan merupakan rekomendasi untuk membeli/menjual saham tertentu. Always do your own research.

Informasi ini dimiliki oleh PT Stockbit Sekuritas Digital (“Stockbit”), Perusahaan efek yang berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan.

Selanjutnya, semua keputusan investasi nasabah mengandung risiko dan adanya kemungkinan kerugian atas investasi tersebut. Seluruh risiko investasi bukan merupakan tanggung jawab Stockbit melainkan menjadi tanggung jawab masing-masing nasabah.

Domain resmi Stockbit adalah “https://stockbit.com/” dan semua informasi yang dikirimkan oleh kami akan menggunakan platform resmi aplikasi Stockbit dan/atau alamat email yang diakhiri “@Stockbit.com” Semua pemberian Informasi Rahasia kepada pihak-pihak yang mengatasnamakan Stockbit namun tidak berasal dari atau tidak menggunakan platform resmi aplikasi Stockbit merupakan tanggung jawab pribadi pihak pemilik Informasi Rahasia dan kami tidak bertanggung jawab atas setiap penyalahgunaan Informasi Rahasia yang dilakukan oleh pihak-pihak yang mengatasnamakan Stockbit yang tidak berasal dari atau tidak menggunakan platform resmi aplikasi Stockbit.

👀 Kinerja 2Q23 dan 1H23: The Good and the Bad / August 24, 2023 by Edi Chandren

👋 Stockbitor!

Sebagian besar emiten telah mengumumkan kinerja 2Q23. Menimbang pencapaian kinerja 1H23 dari emiten-emiten yang kami pantau, hanya sedikit emiten yang dapat melampaui ekspektasi konsensus namun relatif lebih banyak yang di bawah ekspektasi. Sehingga kami menilai, kinerja 2Q23 secara umum tergolong lemah.

Beberapa emiten dengan laba bersih 1H23 yang melampaui ekspektasi konsensus antara lain:

$BMRI – 53% dari estimasi FY23
- Pertumbuhan kredit tetap terjaga di level +12% YoY per Juni 2023, tidak melambat dibandingkan posisi Maret 2023 seperti bank-bank lain.
- Efisiensi terus meningkat dengan biaya operasional (opex) hanya tumbuh sebesar +3% YoY, jauh lebih rendah dibandingkan pertumbuhan pendapatan (+14% YoY).
- Kualitas aset terus terjaga. Guidance untuk beban provisi (credit cost) diturunkan menjadi 1,1–1,3% dari sebelumnya 1,3–1,5% berdasarkan posisi 1H23 dan outlook manajemen.
$ASII (60% dari estimasi FY23) dan $UNTR (63% dari estimasi FY23)
- Ketiga segmen kunci $ASII mencatatkan kinerja yang memuaskan sebagai berikut:
  - Otomotif: Penjualan mobil dan motor masing-masing naik +7% YoY dan +53% YoY.
  - Jasa Keuangan: Total pembiayaan kendaraan (mobil dan motor) naik +27% YoY.
  - $UNTR: Penjualan unit alat berat Komatsu naik +9% YoY. Dari bisnis kontraktor pertambangan, produksi batu bara naik +17% YoY dan volume overburden removal tumbuh +20% YoY.
$SILO – 55% dari estimasi FY23
- Pendapatan tumbuh signifikan sebesar +20% YoY, didorong oleh kenaikan jumlah pasien (>20%) baik di segmen rawat inap maupun rawat jalan.
- Kenaikan volume pasien juga berdampak positif terhadap margin, sehingga laba usaha naik +127% YoY.
$ISAT – 72% dari estimasi FY23
- Selain pendapatan yang meningkat, efisiensi juga meningkat pasca-merger, sehingga laba usaha naik +68% YoY.

Kinerja Berdasarkan Sektoral

Secara sektoral, beberapa sektor yang mencatatkan kinerja positif dengan pertumbuhan laba bersih secara tahunan pada 2Q23 adalah sebagai berikut:

Perbankan
- Membaiknya kualitas aset seiring berlanjutnya pemulihan ekonomi berdampak pada penurunan beban provisi mayoritas emiten perbankan.
- Selain itu, pada $BBCA dan $BMRI laba bersih juga ditopang kinerja inti perusahaan dengan pendapatan bunga bersih tumbuh lebih dari +10%.
Konsumer
- Penurunan biaya bahan baku menjadi penopang utama pertumbuhan laba bersih, sementara tren penjualan masih tergolong lemah. Di luar $AMRT, pertumbuhan pendapatan hanya dicatatkan oleh $SIDO sebesar +2%.
- $AMRT mencatatkan pendapatan yang solid dengan kenaikan +11%, didorong pertumbuhan yang cukup merata di Jawa dan luar Jawa.

Ritel segmen menengah ke atas
- Emiten konsumer yang menyasar segmen menengah ke atas seperti $ACES dan $MAPI mencatatkan kinerja yang kontras dibandingkan dengan $RALS yang menyasar segmen menengah ke bawah.
- Kinerja ini konsisten dengan tren pemulihan ekonomi pasca–pandemi yang lebih cepat pada segmen menengah ke atas, seperti yang terlihat pada tren angka Indeks Keyakinan Konsumen (IKK).
- $ACES tidak hanya sukses menumbuhkan pendapatan, tetapi juga menjadi lebih efisien sehingga laba bersih tumbuh lebih cepat.
Rokok
- Kinerja mulai pulih pada tahun ini setelah tertekan selama tahun lalu, khususnya pada 2Q22 akibat kenaikan beban cukai yang signifikan.
- Harga jual mulai gencar dinaikkan pada 2H22, sehingga berdampak positif terhadap kinerja pada tahun ini.
- Produsen Tier-2 terus bertumbuh lebih cepat seiring kelanjutan fenomena downtrading, sehingga dapat mengambil pangsa pasar milik produsen Tier-1.

Properti
- Peningkatan marketing sales yang signifikan pada 2022 akibat pemberian insentif PPN DTP dari pemerintah mulai terefleksi pada kinerja tahun ini.

Sementara itu, sektor dengan kinerja negatif secara tahunan pada 2Q23, adalah sebagai berikut:

Dairy
- Masih tingginya beban bahan baku menjadi faktor utama yang menekan laba bersih.
- Beban operasional juga meningkat signifikan seiring appetite perusahaan untuk meningkatkan belanja iklan guna mengantisipasi konsumsi yang lebih baik ke depannya.
- Segmen consumer foods memberikan dukungan kinerja bagi $CMRY, sehingga perseroan masih dapat mencatatkan pertumbuhan laba.
Poultry
- Kenaikan biaya bahan baku (soybean meal) menekan laba perusahaan. Harga day old chick (DOC) dan broiler yang lemah akibat kondisi oversupply juga berkontribusi terhadap penurunan laba, meski kondisi ini sudah mulai membaik pada 2Q23 dibandingkan 1Q23.

CPO
- Penurunan harga jual rata-rata (ASP) produk-produk sawit seiring pelemahan harga benchmark CPO menyebabkan laba bersih turun signifikan.
- Penurunan laba bersih juga dipicu oleh kenaikan beban HPP yang disebabkan oleh peningkatan harga pupuk (fertilizer).

Media
- Tren penjualan yang lesu pada perusahaan-perusahaan konsumer membuat budget promosi dan iklan menjadi turun, sehingga berdampak negatif terhadap perusahaan media. Menurut estimasi $SCMA, 20 besar pengiklan telah menurunkan belanja iklan di sejumlah channel TV utama sebesar -10% YoY pada 1H23.
Menara Telekomunikasi
- Kenaikan suku bunga yang tinggi dalam setahun terakhir meningkatkan beban bunga, sehingga menekan laba bersih perusahaan menara telekomunikasi yang memiliki porsi besar utang dengan floating rate.

IHSG sendiri terlihat terdampak oleh hasil rilis laporan keuangan 2Q23 yang tergolong lemah, dengan penurunan sebesar -1,9% dari level tertingginya di 6.966 pada 27 Juli 2023 atau ketika para emiten belum merilis laporan keuangan 2Q23. Dengan berakhirnya musim laporan keuangan 2Q23, kami menilai sudah tidak ada lagi hambatan pada IHSG dan market akan kembali fokus kepada outlook untuk 2H23 hingga 1H24. Beberapa katalis positif untuk IHSG adalah:

Potensi pemangkasan suku bunga setelah inflasi mulai melandai.
Potensi peningkatan aliran masuk dari dana asing (inflow) ke IHSG. Pada 7M23, inflow ke pasar saham hanya sebesar Rp19,2 T, lebih rendah dibandingkan pasar obligasi yang mencapai Rp84,1 T.
Potensi kenaikan konsumsi dari pembelanjaan kampanye pemilu.

________________
Penulis:

Edi Chandren, Investment Analyst Lead

Editor:

Aulia Rahman Nugraha, Sr. Investment Journalist

Michael Owen Kohana, Investment Analyst

Hendriko Gani, Investment Analyst

Anggaraksa Arismunandar, Investment Analyst

Bayu Santoso, Investment Analyst

Disclaimer:

Semua konten dalam artikel ini dibuat untuk tujuan informasional dan bukan merupakan rekomendasi untuk membeli/menjual saham tertentu. Always do your own research.

PT Stockbit Sekuritas Digital (“Stockbit”), Perusahaan efek yang berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan.

🏡 PANI: Calon Emiten Properti Terbesar di IHSG dari Unlocking Value PIK 2? / August 8, 2023 by Edi Chandren

👋 Stockbitor!

Walaupun baru resmi berganti nama, manajemen, dan lini usaha ke bisnis properti sejak RUPS pada 19 Juni 2023, harga saham PANI sudah naik +88% YTD per 4 Agustus 2023. Kenaikan harga tersebut membuat PANI menjadi emiten properti dengan market cap terbesar ke-2 di IHSG, hanya di belakang BSDE. Jumlah pemegang saham dan porsi kepemilikan publik (free float) di PANI masih jauh lebih rendah dibandingkan perusahaan properti besar lainnya, namun minat dan diskusi investor terus meningkat dan terfokus pada potensi proyek real estate PIK 2. Apalagi, 88% saham PANI dimiliki oleh PT Multi Artha Pratama (MAP), yang merupakan joint venture antara Agung Sedayu Group (ASG) dan PT Tunas Mekar Jaya (Salim Group).

Tulisan ini mencoba menjawab beberapa pertanyaan terkait:

Bagaimana memvaluasi lahan PIK 2?
Katalis PANI ke depan dan faktor-faktor penting apa yang perlu diperhatikan?
Apa saja keunikan PANI dan proyek PIK 2 ini dibandingkan dengan developer dan proyek lain?

Meningkatnya minat investor terhadap PANI memang tak lepas dari seksinya prospek proyek PIK 2, yang merupakan kelanjutan dari kesuksesan proyek PIK 1. Pada Agustus 2022, PANI menuntaskan rights issue sebesar ~Rp6,5 T, yang digunakan untuk mengakuisisi 755 hektare lahan PIK 2 melalui anak dan cucu usaha (lihat apendiks di akhir artikel).

Berdasarkan presentasi perusahaan edisi Juli 2023, total luas lahan proyek PIK 2 berada di kisaran ~6.000 hektare. Artinya, masih terdapat lebih dari 5.000 hektare lahan tambahan yang bisa dibawa ke dalam buku PANI, yang akan meningkatkan nilai perusahaan (value unlocking). Inilah yang menjadi daya tarik sekaligus risiko utama PANI.

Secara singkat: Apabila progres proyek PIK 2 berjalan lancar dan akuisisi lahan tambahan dilakukan pada harga yang wajar, harga saham berpotensi akan bergerak positif dan sebaliknya. Penjelasan mengenai harga akuisisi wajar akan dibahas lebih lanjut. Read on!

Perhitungan Valuasi Lahan PIK 2 (NAV)

Nilai perusahaan properti terletak pada nilai bersih aset (lahan) yang dimilikinya, yang biasa disebut sebagai Net Asset Value (NAV). Dalam kasus PANI, NAV-nya adalah nilai bersih 755 hektare lahan yang telah dimiliki perusahaan. Selain itu, terdapat potensi NAV tambahan dari lahan yang masih akan diakuisisi ke depannya. Perhitungan NAV dari lahan tambahan ini dapat mengacu kepada perhitungan NAV lahan existing.

Berdasarkan estimasi kami, NAV lahan existing (755 hektare) mencapai ~Rp23,5 T. Angka ini lalu kami adjust dengan kas milik perusahaan dan uang muka pelanggan yang sejatinya bukan merupakan hak perusahaan, agar menghasilkan perhitungan yang lebih konservatif. Setelah di-adjust, maka estimasi NAV final adalah Rp21,4 T. Asumsi utama dalam perhitungan NAV ini adalah profit per meter persegi sebesar Rp14,5 juta yang terdiri dari:

Harga jual lahan sebesar Rp30 juta per meter persegi, berdasarkan survei harga properti di PIK 2 pada sejumlah website penjualan properti.
Margin laba kotor penjualan lahan sebesar 53,8%, berdasarkan hasil segmen pada LK 1Q23.
Biaya operasional sebesar 3% dari penjualan, berdasarkan realisasi pada LK 1Q23.
Pajak final penjualan lahan sebesar 2,5%, berdasarkan peraturan yang berlaku.

Pic: Perhitungan profit penjualan lahan per meter persegi PANI.
Sumber: Sesuai keterangan

Pic: Perhitungan NAV PANI. Lahan milik FCS tidak terkonsolidasi ke dalam buku perseroan, sehingga total lahan yang terkonsolidasi hanya 751 hektare. Angka ini sedikit berbeda dengan 743 ha yang tercatat pada presentasi perusahaan edisi Juli 2023, yang mungkin disebabkan oleh perbedaan definisi. Net saleable land menggunakan asumsi 65% dari gross area. Perhitungan kepemilikan saham efektif dapat dilihat pada apendiks di akhir artikel.
Sumber: Prospektus rights issue PANI, Stockbit analysis

Estimasi NAV sebesar Rp21,4T tersebut lebih kecil jika dibandingkan dengan market cap PANI yang mencapai Rp24,4T, per 4 Agustus 2023. Artinya, pasar sudah sepenuhnya menghargai lahan existing (fully valued) dan mulai memperhitungkan potensi nilai lahan tambahan.

Berdasarkan perhitungan di atas, lahan existing seluas 755 hektare yang dimiliki PANI menghasilkan NAV sebesar Rp23,5 T. Ini berarti setiap 100 hektare lahan memiliki nilai sebesar Rp3,1T, setara 12,7% dari market cap PANI.

Katalis PANI ke Depan: Akuisisi Lahan dengan Harga Wajar

Penambahan NAV…

Nilai lahan sebesar Rp3,1 T per 100 hektare di atas dapat kita jadikan acuan estimasi NAV tambahan dari lahan yang akan diakuisisi PANI. Namun, perlu diperhatikan bahwa asumsi utama untuk menggunakan estimasi ini adalah:

Profit per meter persegi yang sama di angka Rp14,5 juta. Perubahan harga jual properti akibat perkembangan pasar dan/atau perbedaan margin akan mengubah estimasi ini. Mengenai harga jual, kami menilai bahwa seiring dengan progres pembangunan tol baru (dibahas lebih lanjut di bawah), harga memiliki tendensi untuk naik dibandingkan turun. Sedangkan untuk margin, faktor utama yang mempengaruhinya adalah harga perolehan tanah (cost).
Kepemilikan efektif yang sama pada setiap lahan yang diakuisisi. Sebagai pengingat, lahan yang terkonsolidasi ke dalam buku perusahaan dimiliki oleh entitas anak (baik langsung maupun tidak langsung), di mana perseroan memiliki tingkat kepemilikan yang berbeda-beda. Sehingga, kepemilikan yang lebih besar akan meningkatkan NAV per hektare dan sebaliknya.

Pic: Perhitungan kepemilikan lahan efektif perusahaan
Sumber: Prospektus rights issue PANI

…vs. Potensi Dilusi

Potensi penambahan NAV di atas memerlukan pendanaan akuisisi lahan yang kami prediksi akan dilakukan menggunakan ekuitas via rights issue. Ini berarti investor harus menambah modal untuk mendapatkan NAV tambahan dari lahan yang akan diakuisisi, sehingga menimbulkan potensi dilusi kepemilikan. Untuk mengukur seberapa besar potensi dilusi, investor perlu memperhatikan detail transaksi akuisisi yang akan datang untuk menghitung harga akuisisi lahan. Semakin rendah harga akuisisi, akan semakin kecil pendanaan yang dibutuhkan, sehingga semakin kecil potensi dilusi. Ini adalah faktor penting lainnya dalam menilai saham PANI, menurut pandangan kami.

Bagaimana Menilai Kewajaran Harga Akuisisi Berikutnya?

Perlu diingat, kita perlu menghitung harga akuisisi lahan per meter persegi dengan mempertimbangkan kepemilikan efektifnya. Sebagai contoh, pada transaksi sebelumnya, kami menghitung bahwa, secara efektif, perseroan mengakuisisi lahan dengan harga Rp2,6 juta per meter persegi.

Pic: Perhitungan harga akuisisi lahan efektif.
Sumber: Prospektus rights issue PANI, Stockbit analysis

Apabila terdapat perbedaan kepemilikan efektif pada transaksi akuisisi berikutnya, kita perlu membandingkan harga akuisisi efektif per meter persegi dengan yang sebelumnya. Namun, apabila tidak terdapat perbedaan kepemilikan efektif, kita bisa langsung membandingkan harga headline akuisisi yang baru dengan harga akuisisi pada transaksi sebelumnya. Harga headline sendiri adalah nominal total transaksi dibagi dengan total luas lahan yang diakuisisi.

Apabila terdapat kenaikan harga akuisisi lahan, namun harga tersebut masih dapat dianggap wajar menimbang kondisi lahan dan potensi profit dari penjualan yang bisa didapatkan ke depannya, kami menilai pasar akan bereaksi positif dan sebaliknya.

Keunikan dan Keunggulan Proyek PIK 2

Meningkatnya minat investor terhadap PANI memang tak lepas dari seksinya prospek proyek PIK 2, yang merupakan kelanjutan dari kesuksesan PIK 1. Kota mandiri yang terletak di kawasan Jakarta Utara tersebut telah menjelma menjadi salah satu kawasan elit di Jakarta. Harga tanah pada kawasan PIK 1 merupakan salah satu yang tertinggi di Jakarta. Sebagai kelanjutan dari PIK 1, PIK 2 akan dikembangkan menjadi dua area – yakni PIK2 dan PIK2 Extension (EXT) – dengan total luas lahan berkisar 6.000 hektare, berdasarkan presentasi perusahaan edisi Juli 2023.

Pic: Daftar area dengan harga tanah termahal di Jakarta.
Sumber: Dekoruma.com, Jendela360.com, rumah.com,Stockbit analysis

Pic: Peta pengembangan PIK 1 dan PIK 2.
Sumber: Presentasi PANI edisi Juli 2023

PANI dan PIK 2: Proyek Tunggal dengan ‘Continuous Landbank’ yang Besar

Kami menilai bahwa PANI dan proyek PIK 2 memiliki keunikan jika dibandingkan emiten properti dan proyek lain yang sejenis. Pertama, PANI merupakan pengembang dengan proyek tunggal (single project) karena hanya fokus menggarap PIK 2. Di sisi lain, emiten properti lain di IHSG memiliki banyak proyek (multi projects) yang tersebar di berbagai lokasi di seluruh Indonesia. Bagai pisau bermata dua, karakteristik ini membuat prospek dan risiko utama PANI terletak pada kesuksesan proyek PIK2.

Jika kita melihat lebih dekat ke proyeknya sendiri, proyek PIK 1 dan PIK 2 sama-sama tidak melewati daerah pemukiman lain yang bukan merupakan bagian dari proyek. Eksklusivitas jalan dan akses ini membuat lahan proyek menjadi terkoneksi dan menyatu karena setiap area baru yang dikembangkan adalah kelanjutan dari area existing. Ditambah dengan skala proyek PIK 2 (~6.000 hektare), ini akan menjadikan PANI sebagai developer dengan landbank continuous yang besar, suatu profil yang tidak banyak ditemui pada developer-developer lain.

Keunggulan ‘Continuous Land’ dibandingkan ‘Scattered Land’

Profil lahan berkelanjutan (continuous land) memiliki beberapa keunggulan dibandingkan dengan lahan yang tersebar (scattered land)

Konsep pembangunan yang lebih fleksibel

Lahan yang luas dan berkelanjutan memiliki keunggulan dalam hal fleksibilitas dan kelengkapan konsep pembangunan. Selain itu, developer juga dapat melakukan pengembangan konsep di area pembangunan berikutnya berdasarkan hasil yang sudah berjalan dan/atau tren ke depan.

Integrasi dan sharing fasilitas yang akan meningkatkan daya tarik
Area pengembangan baru dalam proyek continuous land dapat menikmati fasilitas-fasilitas – seperti jalan tol, mall, hingga taman, – yang telah dimiliki oleh area pengembangan existing. Sebaliknya, pembangunan fasilitas-fasilitas pada area pengembangan baru juga bisa diintegrasikan dengan fasilitas-fasilitas yang sudah ada di area pengembangan existing. Fasilitas yang terintegrasi ini dapat meningkatkan daya tarik khususnya area pengembangan baru, sehingga berdampak positif terhadap keunggulan proyek secara keseluruhan.
Efisiensi meningkatkan tingkat pengembalian proyek
Selain menambah daya tarik, integrasi dan sharing fasilitas juga membuat kebutuhan investasi fasilitas relatif lebih sedikit. Biaya yang lebih efisien ini akan meningkatkan return proyek secara keseluruhan bagi perusahaan.
Mendongkrak harga jual area baru (premiumisasi)
Harga pasar di area existing bisa menjadi acuan bagi area pengembangan baru, sehingga membantu mendongkrak harga jual lahan baru. Dari sisi psikologis, konsumen memiliki persepsi nilai yang baik terhadap area pengembangan baru karena area tersebut adalah kelanjutan pengembangan area existing.
Meningkatkan daya tarik bagi tenant
Penyewa (tenant) akan lebih tertarik dan berani berinvestasi karena prospek populasi yang akan dilayani lebih besar, yang mencakup area pengembangan existing dan baru. Dengan meningkatnya pilihan, developer kemudian dapat menghadirkan tenant-tenant yang berkualitas sehingga semakin menaikkan daya tarik proyek bagi konsumen.

Akses Lahan Baru yang Mudah

Permasalahan akuisisi lahan dapat meningkatkan ketidakpastian terhadap prospek pertumbuhan kedepannya. Umumnya, developer lain memiliki tantangan terkait akuisisi lahan baik dari ketersediaan, spesifikasi yang diinginkan, lokasi, hingga harga akuisisi lahan. Tantangan tersebut tidak dihadapi oleh PANI karena perseroan merupakan pihak yang memiliki akses eksklusif terhadap lahan PIK 2, walaupun harga akuisisi lahan tetap perlu menjadi perhatian investor.

Daya Tarik Utama Proyek PIK 2 bagi Konsumen

Konsep Fasilitas yang Unik dan Tenant Ternama

Minat konsumen untuk pembelian properti di kawasan PIK tidak hanya didorong oleh akses yang sangat baik – seperti terhubung dengan tol dalam kota, tol lingkar luar Jakarta, hingga bandara – tetapi juga didorong oleh fasilitas dan tenant ternama yang hadir di kawasan tersebut dengan konsep yang unik dan menarik. Berikut adalah beberapa daftar fasilitas dan tenant yang telah dibangun atau beroperasi:

Pic: Beberapa fasilitas dan tenant di PIK 2.
Sumber: Presentasi PANI

Berdasarkan informasi dari channel marketing PIK 2, developer masih akan mengembangkan berbagai fasilitas dan tenant ternama, seperti Universitas Pelita Harapan (UPH) dan Universitas Prasetiya Mulya. RANS Entertainment milik Raffi Ahmad dan Prestige Motors milik Rudy Salim juga dikabarkan akan meramaikan tenant di PIK 2.

Peningkatan Konektivitas dan Akses via Tol Kamal-Teluknaga-Rajeg

Pada aspek konektivitas dan akses, Badan Pengatur Jalan Tol Kementerian PUPR mengumumkan bahwa pembangunan Jalan Tol Kamal-Teluknaga-Rajeg – tol yang akan terhubung dengan proyek PIK 2 – akan segera dimulai dan ditargetkan rampung pada 2026.

Jalan Tol Kamal-Teluknaga-Rajeg akan digarap oleh PT Duta Graha Karya, konsorsium bentukan Salim Group dan Agung Sedayu, dengan nilai investasi sebesar 23,22 triliun rupiah. Jalan tol tersebut akan membentang sepanjang 38,6 km dan terdiri dari 8 seksi. Seksi 1 hingga 4 (tol Sedyatmo hingga Kohod) ditargetkan selesai pada 2025, sementara seksi 5 hingga 8 (tol Kohod hingga Rajeg) direncanakan rampung pada 2026.

Kami menilai, pembangunan jalan tol ini sebagai bentuk keseriusan dan komitmen kedua grup tersebut pada proyek PIK 2.

Pic: Rencana pengembangan jalan Tol Kamal–Teluknaga–Rajeg.
Sumber: Situs web Kementerian PUPR

Pic: Jalan Tol Kamal–Teluknaga–Rajeg yang melewati proyek PIK (garis merah).
Sumber: sedayuindocity.com

Potensi Peningkatan Permintaan dari Pelonggaran Kepemilikan Properti bagi WNA

Pemerintah juga baru saja memperlonggar aturan kepemilikan rumah bagi WNA, yang berpotensi meningkatkan permintaan hunian. Dalam peraturan terbaru ini, WNA tidak perlu lagi memiliki izin tinggal terbatas (KITAS) atau izin tinggal tetap (KITAP) untuk membeli rumah di Indonesia. WNA hanya perlu menunjukkan paspor untuk membeli rumah atau unit tempat tinggal di Indonesia.

Hunian yang dibeli oleh WNA tidak boleh disewakan serta nilai minimumnya dibatasi berdasarkan jenis dan wilayah. Di Jakarta, misalnya, harga minimum rumah tapak yang dapat dibeli WNA adalah Rp5 M, dengan harga rumah susun bernilai minimum Rp3 M.

Pic: Harga minimal rumah tapak dan rumah susun yang bisa dibeli oleh WNA per wilayah.
Sumber: detik.com

Menimbang harga pasar PIK 2 dan harga minimal per wilayah di atas, kami menilai PANI akan merasakan dampak positif dari aturan tersebut.

PANI Berpotensi Menjadi Emiten Properti Terbesar di IHSG

Dilihat dari angka operasional, dalam kasus ini marketing sales, PANI masih jauh lebih kecil dibandingkan dengan emiten properti ternama di IHSG. Target marketing sales PANI yang sebesar Rp2,1 T pada tahun ini masih jauh tertinggal dari BSDE, CTRA dan SMRA. Namun, kami menilai investor perlu mencermati PANI dari aspek lainnya, yaitu market cap. Dengan skala proyek PIK 2 yang masif, PANI berpotensi menjadi emiten properti terbesar di IHSG. Market cap PANI saat ini yang sudah mencapai Rp24,4 T, per 4 Agustus 2023, menjadikan perseroan sebagai emiten properti terbesar ke-2 di IHSG secara market cap setelah BSDE. Potensi peningkatan NAV dari lahan tambahan akan semakin memperbesar market cap PANI dan menjadikannya emiten properti terbesar.

Dengan menjadi salah satu emiten properti terbesar di IHSG, ke depannya PANI berpeluang untuk dimasukkan ke dalam indeks saham, yang mana akan meningkatkan daya tarik perseroan bagi investor. Selain market cap, tentunya terdapat kriteria penilaian lain dalam perhitungan indeks, yakni likuiditas saham, free float, dan fundamental perusahaan.

Saat ini, tidak ada satupun emiten properti yang masuk ke dalam indeks utama seperti LQ45, IDX30, dan MSCI Indonesia. Sebelumnya, BSDE dan PWON sempat menghuni indeks LQ45, tetapi kemudian dikeluarkan sejak Februari 2022. PANI sendiri saat ini masih memiliki likuiditas, free float, dan partisipasi investor publik – baik individual maupun institusi – yang lebih rendah dibandingkan peers-nya. Sebagai contoh, PANI saat ini hanya memiliki ~6.000 pemegang saham dibandingkan ~24.000 pada BSDE. Seiring meningkatnya optimisme investor dari peningkatan value perusahaan, aspek-aspek kepemilikan di atas dapat membaik, sehingga meningkatkan peluang PANI dimasukan ke dalam indeks.

Dari sisi fundamental perusahaan, seiring meningkatnya kinerja perusahaan ke depan, hal tersebut juga berpotensi memperluas opsi pendanaan perusahaan seperti penerbitan obligasi atau pinjaman perbankan yang dapat meningkatkan return (ROE) kepada investor.

Pic: Market cap per 4 Agustus 2023 dan target marketing sales 2023 emiten properti.
Sumber: Company, Stockbit analysis

Pic: Kepemilikan saham PANI berdasarkan jenis investor.
Sumber: Stockbit

Pic: Kepemilikan saham BSDE berdasarkan jenis investor.

Sumber: Stockbit

Dengan prospek dan risiko yang ada, apakah saham PANI layak dibeli? We provide, you decide

Apendiks: Detail Mengenai Right Issue

Pada 20 Agustus 2022, perusahaan menuntaskan right issue dengan total pendanaan sebesar Rp 6,56 T. Sebagian besar dana tersebut digunakan untuk mengakuisisi 755 hektare lahan PIK 2 melalui penyertaan atas 104.082 (51%) saham baru yang diterbitkan oleh PT Bangun Kosambi Sukses (BKS), perusahaan terafiliasi di bidang usaha real estate. Selanjutnya BKS akan melakukan investasi dan pengembangan bisnis melalui MAS, CKI, CGIC dan FCS, masing-masing sebesar 51%. Lahan 755 hektare tersebut tersebar di antara entitas-entitas ini.

Setelah transaksi, berikut adalah struktur kepemilikan PANI:

Pic: Struktur kepemilikan PANI dan entitas anak

Sumber: Presentasi perusahaan, Stockbit analysis

________________
Penulis:

Edi Chandren, Lead Investment Analyst

Arvin Lienardi, Research Associate

Editor:

Vivi Handoyo Lie, Head of Investment Research

Aulia Rahman Nugraha, Sr. Investment Journalist

Disclaimer:

Semua konten dalam artikel ini dibuat untuk tujuan informasional dan bukan merupakan rekomendasi untuk membeli/menjual saham tertentu. Always do your own research.

PT Stockbit Sekuritas Digital (“Stockbit”), Perusahaan efek yang berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan.

🏠 Kenaikan Suku Bunga Berhenti, Waktunya Sektor Properti Beraksi? / May 24, 2023 by Syanne Gracetine

Selama 2022, performa sektor properti dan real estate ($IDXPROPERT) terkoreksi sebesar -7,70% dan tertinggal dibandingkan IHSG yang mencetak kenaikan sebesar +4,09%. Penurunan harga saham di sektor properti sendiri terjadi di tengah kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) sebesar 225 bps dari Agustus 2022 hingga Januari 2023.

Meski harga saham emiten properti yang tertekan, sebenarnya kinerja keuangan pada FY22 tidaklah mengecewakan. Berdasarkan kinerja 4 emiten properti unggulan – yang terdiri dari $BSDE, $CTRA, $SMRA dan $PWON – rata-rata laba bersih naik +48,03% YoY, dengan rata-rata pendapatan tumbuh +8,75% YoY dan rata-rata marketing sales +6,05% YoY. Capaian ini salah satunya juga ditopang oleh insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) pada 2021 hingga September 2022.

Walaupun insentif PPN DTP tidak diperpanjang, kabar baik muncul dari keputusan Bank Indonesia yang sudah menahan laju kenaikan suku bunga di level 5,75% sejak Februari 2023. Kondisi ini memunculkan ekspektasi bahwa suku bunga Bank Indonesia telah mencapai puncaknya dan berpotensi mulai dipangkas, sehingga dapat berimbas positif terhadap penjualan properti. Investor pun mulai bereaksi positif, yang tercermin dari rata-rata kenaikan harga saham keempat emiten tersebut sebesar +15,76% YTD.

Lantas, apakah ini menjadi awal kebangkitan saham-saham emiten properti? Apakah masih terdapat ruang lanjutan untuk kenaikan saham-saham properti?

Berkaca pada 2016–2017 ketika tingkat suku bunga diturunkan, akankah prestasi emiten dapat terulang? Siapakah emiten yang menjadi juaranya? Serta apa saja risiko yang wajib diantisipasi investor?

Kinerja Emiten Properti pada 1Q23

Pada 1Q23, keempat emiten unggulan properti berhasil menorehkan performa yang solid sebagai berikut:

Pic: Rekapitulasi kinerja profitabilitas dan marketing sales 1Q23
Sumber: Laporan keuangan perusahaan, press release

Jika diamati secara agregat, rata-rata pendapatan dan laba bersih keempat emiten masih bertumbuh masing-masing sebesar +12% YoY dan +65% YoY dengan pertumbuhan pendapatan serta laba bersih terbesar berasal dari BSDE. Namun, tampak terjadi pelemahan secara kuartalan, di mana rata-rata pendapatan turun -1,2% QoQ dan laba bersih turun -14,0% QoQ.

Di sisi lain, tren marketing sales cenderung melemah baik secara tahunan (YoY) maupun kuartalan (QoQ), yang diakibatkan oleh berakhirnya kebijakan pemberian insentif PPN DTP di September 2022. Tercatat hanya CTRA yang mencatatkan pertumbuhan marketing sales yang signifikan pada 1Q23. .

Meski demikian, tren marketing sales ke depan berpeluang meningkat secara gradual jika suku bunga BI mulai dipangkas serta pemulihan ekonomi yang dapat mendorong tingkat pembelian properti.

Sementara itu, dari segi rincian pendapatan tiap emiten, maka ada 2 hal yang dapat disimpulkan, yakni:

Pemulihan dari segmen recurring lebih kuat seiring dengan tingkat okupansi hotel dan pusat perbelanjaan atau mall yang telah kembali normal. Secara rata-rata, kenaikan pendapatan keempat emiten dari segmen recurring yakni +25,3% YoY (vs. non-recurring atau property development: +1,17% YoY).
Jika dirinci, rata-rata pendapatan dari segmen property development untuk keempat emiten masih tertekan khususnya apartemen (-55,1% YoY), ruko (-53,9% YoY), dan perkantoran (-45,0% YoY).

Pemulihan yang lebih kuat pada segmen recurring income tersebut juga tercermin dari rekapitulasi marjin laba kotor (GPM) berikut ini:

Pic : Rekapitulasi marjin laba kotor (GPM) pada 1Q22 dan 1Q23.

Sumber: Laporan keuangan perusahaan

Lantas bagaimana dengan performa harga saham keempat emiten tersebut?

Jika dilihat sejak awal tahun ini, harga saham keempat emiten kompak mengalami apresiasi sebesar rata-rata +13,17% YTD, dengan saham BSDE mengalami kenaikan terbesar. Pergerakan positif juga masih berlanjut hingga sebulan terakhir dengan rata-rata kenaikan +11,6% MoM, di mana SMRA berhasil mencetak kenaikan tertinggi yakni +22,64% MoM.

Pic:Pergerakan harga saham periode 1M, 3M, dan YTD.

Sumber: Stockbit per 18 Mei 2023

Apresiasi di Tengah Ekspektasi Pemangkasan Suku Bunga

Apresiasi harga saham keempat harga saham properti tersebut muncul di tengah ekspektasi investor terhadap potensi pemangkasan suku bunga Bank Indonesia. Bank sentral tersebut pun telah menahan laju kenaikan suku bunga acuannya sejak Februari 2023 di level 5,75%.

Ekspektasi tersebut didasarkan dengan tingkat suku bunga acuan Bank Indonesia yang saat ini sudah hampir mendekati puncak pada 2019 di level 6%. Pada tahun tersebut, BI sempat menahan suku bunga sebesar 6% selama 8 bulan sebelum akhirnya mulai melakukan pemangkasan pertama kali sebesar 25 bps pada Juli 2019.

Pic: Pergerakan suku bunga Bank Indonesia pada 2019–April 2023. 
Sumber: tradingeconomics.com

Bank Indonesia sendiri menyatakan beberapa alasan yang melandasi keputusan untuk menahan suku bunga, antara lain:

Tingkat inflasi Indonesia konsisten melandai dan kini sudah di level 4,9% YoY per April 2023 dengan inflasi inti sebesar 2,9% YoY
Pertumbuhan ekonomi relatif solid, per 1Q23 tercatat di level +5,03% YoY
Pergerakan nilai tukar rupiah yang cenderung menguat terhadap dolar AS, di mana rupiah telah terapresiasi sebesar +6,1% YTD

Oleh karena itu, ekspektasi investor atas kemungkinan terjadinya pemangkasan suku bunga BI kian meningkat dan mendorong kenaikan harga saham. Secara teoritis, suku bunga yang lebih rendah dapat meningkatkan daya beli para pembeli properti, khususnya mereka yang memilih skema pembayaran cicilan. Dengan demikian, permintaan properti diharapkan bisa meningkat.

Kenaikan harga saham emiten properti sejak awal 2023 memiliki kemiripan dengan kondisi pada 2016–2017. Saat itu, BI memangkas suku bunga sebanyak 275 bps secara beruntun tanpa henti, dari 7,5% pada Desember 2015 menjadi 4,75% pada Oktober 2017.

Pic: Pergerakan harga saham emiten properti dan suku bunga BI 2015-2016.
Sumber: Chartbit Stockbit, BI Website

Jika dilihat dari grafik di atas, terlihat bahwa sekitar 3–4 bulan sebelum suku bunga dipangkas pada Januari 2016, harga saham emiten properti mulai menunjukan penguatan. Jika mengambil titik terendah pada September 2015 hingga tertinggi pada September 2016, rata-rata kenaikan harga saham keempat emiten mencapai +78,4% dengan rincian:

BSDE naik +56,6%
CTRA naik +96,3%
SMRA naik +56,7%
PWON naik +103,9%

Kenaikan harga saham tersebut seperti mencerminkan pepatah lama, bahwa “Stock market is a forward looking machine.” Hal ini tercermin dari apresiasi harga saham emiten properti yang ditopang oleh ekspektasi investor atas kemungkinan pemangkasan suku bunga acuan Bank Indonesia.

Oleh karena itu, investor perlu memperhatikan perubahan kebijakan moneter Bank Indonesia serta menilik seberapa signifikan efeknya ke penyesuaian bunga KPR oleh para perbankan. Kedua faktor tersebut dapat membantu untuk mengukur permintaan konsumen atas properti.

Mengukur Signifikansi Pemangkasan Suku Bunga terhadap Permintaan Properti

Penurunan suku bunga adalah hal krusial bagi emiten properti, khususnya bagi konsumen. Begitu pula dengan pemberian insentif yang bertujuan meringankan beban pendanaan. Sebab, fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam pembelian properti residensial dengan sekitar 75% dari total pembiayaan per 4Q22.

Pic:  Komposisi skema pembayaran properti.
Sumber: Survei Harga Properti Residential BI 4Q22

Salah satu contohnya ketika kebijakan insentif PPN DTP selesai per September 2022. Kebijakan ini dilakukan menyusul suku bunga BI yang mulai dinaikkan sebesar 25 bps pada Agustus 2022 ke 3,75% pasca ditahan selama 18 bulan di level 3,5%. Akibatnya, appetite konsumen terhadap pembelian properti berkurang.

Pic: Indeks harga properti tiap tipe rumah. 
Sumber: Survei Harga Properti Residential BI 4Q22

Penyesuaian bunga KPR bersifat lagging

Penyesuaian antara kenaikan bunga KPR dengan suku bunga BI bersifat lagging. Jika diperhatikan, rate KPR sebesar 7,98% pada Desember 2022 hanya naik +0,38% dari titik terendah pada tahun tersebut yang berada di level 7,6% pada Juni 2022. Padahal, suku bunga Bank Indonesia telah naik 2% dalam rentang waktu yang sama, dari 3,5–5,5%.

Pic: Ekspektasi inflasi di Indonesia
Sumber: Lembaga-lembaga terkait

Hal menarik untuk diamati adalah kenaikan suku bunga KPR yang masih sedikit di tengah kenaikan suku bunga yang agresif oleh Bank Indonesia. Kondisi tersebut didasarkan oleh kondisi likuiditas perbankan yang memadai, sehingga bank berlomba-lomba menyalurkan pembiayaan ke sektor yang dianggap menjanjikan termasuk properti.

Mengacu data suku bunga KPR (fixed rate) tenor 10 tahun dari $BBCA, $BBRI, $BBNI, $BMRI dan $BBTN, saat ini rate berada di rentang 7,25–7,88%.

Dengan demikian, sektor properti berpotensi mendapatkan triple tailwinds, baik dari peningkatan pertumbuhan ekonomi (baca tentang rotasi sektoral), potensi pemangkasan suku bunga oleh Bank Indonesia dan kompetisi ketat perbankan di segmen KPR yang membuka ruang untuk penurunan suku bunga KPR berpotensi menurunkan suku bunga.

Valuasi

Dari segi valuasi P/BV Ratio keempat emiten properti kompak berada di posisi yang rendah dalam 10 tahun terakhir, dengan valuasi di sekitar 1 standar deviasi di bawah rata-rata historis Artinya, tekanan jual terhadap emiten properti berpotensi semakin minim, sehingga downside risk atas penurunan harga saham berkurang.

Pic: PBV Band (10Y) BSDE, CTRA, SMRA, PWON.
Sumber: Stockbit (per 23 Mei 2023)

Lantas, apakah momen ini menjadi buying opportunity? Akankah penguatan harga saham pada 2016–2017 akan terulang kembali kali ini? Dan apakah kinerja emiten properti dapat kembali terakselerasi ketika suku bunga dipangkas? We provide, you decide!

________________
Penulis:

Syanne Gracetine, Investment Analyst

Editor:

Edi Chandren, Investment Analyst Lead

Calvin Kurniawan, Investment Analyst Lead

Aulia Rahman Nugraha, Senior Investment Journalist

Disclaimer:

Semua konten dalam artikel ini dibuat untuk tujuan informasional dan bukan merupakan rekomendasi untuk membeli/menjual saham tertentu. Always do your own research.

PT Stockbit Sekuritas Digital (“Stockbit”), Perusahaan efek yang berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan.

🏠 Analisis Tren Saham Sektor Properti: CTRA, BSDE, PWON, dan SMRA / March 14, 2022 by Stockbit Snips

👋 Stockbitor!

Sektor properti adalah sektor yang krusial di hidup kita karena sektor ini secara tidak langsung menyediakan semua kebutuhan kita, mulai dari kebutuhan primer hingga tersier.

Pasalnya, perusahaan di sektor ini secara langsung menyediakan “papan” atau tempat tinggal; baik dalam bentuk perumahan, apartemen, ataupun hotel. Properti juga mencakup pusat perbelanjaan, kawasan industri, hingga tempat wisata.

Di Indonesia sendiri banyak sekali perusahaan properti yang sahamnya bisa dibeli Bursa Efek Indonesia (BEI), termasuk saham CTRA (Ciputra Development), saham BSDE (Bumi Serpong Damai), saham PWON (Pakuwon Jati), saham SMRA (Summarecon Agung).

PT Ciputra Development Tbk adalah perusahaan properti yang mengembangkan lebih dari 82 proyek di 34 kota di Indonesia. Proyek ini termasuk perumahan dengan merek CitraLand, CitraGarden, dan CitraRaya serta mall dengan merek Ciputra World dan Ciputra Mall.

Sedangkan, PT Bumi Serpong Damai Tbk ($BSDE) merupakan anak usaha grup Sinarmas yang mengembangkan BSD City, Grand Wisata, dan Kota Wisata. $BSDE hadir di sembilan kota besar dan juga memiliki beberapa superblock seperti Mangga Dua, Roxy Mas, hingga ITC.

PT Pakuwon Jati Tbk adalah perusahaan properti yang mengoperasikan banyak mall, seperti Kota Kasablanka, Gandaria City, Tunjungan Plaza, sampai dengan Hartono Mall Yogyakarta & Solo.

PT Summarecon Agung Tbk merupakan perusahaan properti yang telah mengembangkan banyak perumahan serta mall di daerah tersebut, seperti Summarecon Kelapa Gading, Serpong dan Bekasi.

Selengkapnya bahasan saham sektor properti diulas lebih mendalam di Unboxing Sektor Properti. Kamu akan mengetahui dampak pandemi terhadap sektor ini, tren yang sedang mempengaruhi saham properti, perusahaan pemain utama (BSDE, CTRA, PWON, SMRA), model bisnis, aksi korporasi, data pertumbuhan dan lainnya.

Photo by: Stockbit

Selengkapnya Unboxing Sektor Properti

Lalu, bagaimana tren saham sektor properti saat ini?

Dengan adanya pandemi Covid-19, saham properti sempat mengalami tekanan. Pasalnya, kinerja keuangan perusahaan properti juga terimbas. Pada tahun 2020, laba bersih BSDE (Bumi Serpong Damai) turun 89,9%, sedangkan PWON (Pakuwon Jati) turun 65,8%, SMRA (Summarecon Agung) turun 65,1%. Hanya CTRA (Ciputra Development) yang mengalami peningkatan sebesar 14,1%.

Tidak hanya itu, marketing sales perusahaan properti juga tertekan. Marketing sales 2020 PWON berkontraksi -31,7%, sedangkan SMRA sebesar -20% dan CTRA -17,7%. Di sisi lain, BSDE naik tipis +0,2%.

Hal ini didorong keadaan ekonomi yang tidak menentu selama tahun 2020 di masa pandemi, yang membuat orang menunda pembelian rumah dan apartemen. Bahkan, ekonomi Indonesia mencatatkan pertumbuhan yang negatif, yaitu -2,07% pada tahun 2020.

Selain itu, keadaan pandemi juga membuat perusahaan tidak bisa melakukan launching event dan show unit secara normal. Progres konstruksi properti pun tersendat dengan adanya pembatasan aktivitas sosial

Di sisi lain, perusahaan properti pengelola mal juga harus memberikan kompensasi penundaan pembayaran maupun diskon sewa kepada tenant, di tengah penurunan jumlah pengunjung, pembatasan kapasitas, dan bahkan penutupan mall di saat pandemi.

Namun, adanya berbagai insentif seperti PPN 0%, penurunan suku bunga dan pemulihan aktivitas ekonomi membantu perusahaan properti untuk pulih.

Pasalnya, PPN 0% bisa membuat pajak properti turun, sehingga total harga rumah yang dibayarkan pembeli menurun. Hal ini bisa membuat permintaan untuk properti terkerek. Sedangkan, penurunan suku bunga yang turun bisa membuat bunga KPR lebih murah, sehingga permintaan untuk properti bisa meningkat.

Tidak hanya itu, tingginya harga komoditas telah membuat adanya commodity boom. Hal itu juga berpotensi meningkatkan pendapatan masyarakat Indonesia naik, yang kemudian bisa membuat permintaan properti, yang juga bergantung pada daya beli masyarakat, meningkat.

Pada tahun 2021, marketing sales dari CTRA, PWON, BSDE, dan SMRA semua mengalami kenaikan double digit. Hal ini pun juga mendorong pemulihan harga saham perusahaan properti.

Namun, kedepannya, apakah perusahaan properti bisa meneruskan pertumbuhan nya?

Cari tahu dengan baca Unboxing Saham: Sektor Properti di Stockbit dan ketahui mengenai:

Tren diskon PPN yang diperpanjang, namun walau diperkecil menjadi 50% untuk rumah dengan harga <2 miliar (dari 100%) dan 25% untuk yang berharga 2-5 miliar (dari 50%)
Tren kenaikan suku bunga The Fed di Amerika Serikat, yang berpotensi diikuti oleh Bank Indonesia, sehingga bisa membuat bunga KPR bisa kembali meningkat
Dampak pemindahan Ibu Kota Negara (IKN) baru dan perusahaan yang berpotensi diuntungkan
Perbandingan performa finansial dan operasional emiten properti di Indonesia (marketing sales, land bank, pertumbuhan pendapatan, sampai rasio valuasi seperti P/E dan P/BV).
Karakteristik unik emiten properti di Indonesia
Aksi korporasi yang dilakukan oleh BSDE, CTRA, SMRA, dan PWON
Tren lain yang mempengaruhi sektor properti

Yuk pelajari Sektor Properti di Stockbit Academy

Mulai Belajar Di Stockbit Academy!

Disclaimer:

Email ini dikirim oleh PT Stockbit Sekuritas Digital (“Stockbit”), Perusahaan efek yang terdaftar dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan. Informasi di dalam email ini bersifat rahasia dan hanya ditujukan bagi Nasabah yang menggunakan Stockbit dan menerima email ini. Dilarang memperbanyak, menyebarkan, dan menyalin informasi rahasia ini kepada pihak lain tanpa persetujuan Stockbit.

Semua konten dalam email ini dibuat untuk tujuan informasional dan bukan merupakan rekomendasi untuk membeli/ menjual saham tertentu. Always do your own research.

Selanjutnya, Semua keputusan investasi nasabah mengandung risiko dan adanya kemungkinan kerugian atas investasi tersebut. Seluruh risiko investasi bukan merupakan tanggung jawab Stockbit melainkan menjadi tanggung jawab masing-masing nasabah.